来自道格财经观
从彭博社预测楼市贴息的小作文后，高盛11月21日出了个研报，对楼市的预测开始出现了向积极态度的转变。
直接上原文：If implemented, Would be positive on both housing transaction volumes/prices and household consumption
翻译过来就是：如果（彭博社小作文说的房贷贴息等组合政策）实施，将对住房交易量和价格以及家庭消费均产生积极影响
高盛研报里有几个核心点，整理如下：
若三种刺激政策全部实施，对新房交易的潜在影响相当于房价下降7%-25%。其中，抵押贷款利息补贴（假设1个百分点）的贡献最大，相当于5%-15%的房价降幅；所得抵扣还相当于1%-7%；交易税减免相当于1%-3%；贴息后，房价更接近于公允价值。
组合政策不但降低购房成本，且可以改善预期，促进交易活跃度
组合政策对新房消费的测算：抵押贷款利息补贴，年节省630亿元；所得税抵扣，320亿元；交易税减免，1800亿元
组合政策如果覆盖存量房，存量房家庭年度房贷支出及所得抵扣还约5600亿元，节约出来的钱可以刺激其他消费
今年六月的时候，高盛的预测还偏悲观：
6月25日，高盛报告，预测房价在四年内已下跌20%的基础上，在2027年触底之前可能再跌10%，并指出房地产市场或于2027年触底
瑞银11月的报告，和高盛6月份的报告，持一样的观点
下行周期预计将持续到2026-2027年，去库存可能在2027年中结束
2026年中国房地产销售面积和销售额将同比下降10%，2027年将再下降5%；预计一二线城市的二手房价格在2026年和2027年将分别下跌10%和5%
彭博社小作文，让高盛改了口；这件事反映了一个基本事实——
市场对政策的期盼，就像山河四省夏冬两季对雨水的期待。
现在问题来了，三个——
政策会来吗？政策来了会有效果吗？政策会惠及到存量房吗？
先说自己的看法和答案。
第一个，贴息可能会有，交易税减免和所得税抵扣，可能会有
现在新发房贷执行的是LPR减点，有的地方减50BP有的减60BP；上次LPR调整时，有的银行减少了减点，实际执行的房贷没变；
如果贴息政策执行，LPR会不会还有大幅度减点，是要划上一个问号的；
交易税减免，地方上一直在执行，尤其是前些年年底的时候，地方上出台的时效性强的减免的更多；
增加所得说专项抵扣额度，执行的难度不大；2026年个税申报已经开始了，如果最近个税页面上没有太大调整，说明这个政策可能不会执行。
第二个，刺激政策只要出台，肯定会有效果
这个结论不接受反驳，可以参考2024年517政策和924政策
贴息政策的效果，可以参考8月底的消费贴息效果
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